營(yíng)改增開啟房地產(chǎn)變局
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土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本 ( 由5.5%下降至3.78%）。
距離5月1日建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推行營(yíng)改增試點(diǎn)僅剩1個(gè)月。屆時(shí)，執(zhí)行了20多年的營(yíng)業(yè)稅將全部改征增值稅。營(yíng)改增后，將給房企、購(gòu)房者、房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些稅負(fù)變化，成為業(yè)界最為關(guān)注的話題。
3月24日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)業(yè)內(nèi)期待已久的具體征稅細(xì)則進(jìn)行了說明。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
這意味著占總銷售額比例大約20%~40%甚至在一線城市更高的土地價(jià)款部分，將不計(jì)入征稅范圍。“在銷售額中就把土地款扣掉了，大大降低房企稅負(fù)。尤其對(duì)于在一線城市高價(jià)拿地的房企，減稅有利于其松綁壓力，促使其增加房地產(chǎn)供應(yīng)。”財(cái)稅專家、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣鏈條后，企業(yè)租來的房產(chǎn)、投資形成的不動(dòng)產(chǎn)都可以抵扣，“但是以往的不動(dòng)產(chǎn)還不能抵，新投資的部分可以抵。這恐怕在開始階段可能有稅負(fù)的變化，鼓勵(lì)企業(yè)投資，甚至投資量大的時(shí)候，可能一兩年可以不交稅，都抵扣了。”
“這將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。”德勤華東區(qū)間接稅主管合伙人高立群表示。
“建議想要購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)，等到今年5月1日營(yíng)改增實(shí)施后再買房，可能幾年不用繳稅。”潘明星表示。
而對(duì)于二手房交易，經(jīng)測(cè)算，營(yíng)改增后，稅負(fù)只減不增，購(gòu)房者大可不必恐慌入市。需要注意的是，營(yíng)改增雖有助于樓市去庫(kù)存，但不是救命丹藥，尤其是市場(chǎng)無效供應(yīng)導(dǎo)致的永久庫(kù)存。
“無效供應(yīng)至今都將是去庫(kù)存較難解決的部分，在持有與銷售物業(yè)中都存在。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商，還是建議認(rèn)知和理解商業(yè)的特殊屬性，無論市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力如何，打造被需要的產(chǎn)品都是首位評(píng)價(jià)因素，而非簡(jiǎn)單粗暴地追求開發(fā)速度。畢竟市場(chǎng)面前只有消費(fèi)者與你。”RET睿意德董事索珊在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。
對(duì)房企的影響
土地成本不再計(jì)稅 地價(jià)越高越劃算
目前房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加大概為5%~6%；建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅為3%，營(yíng)改增后，這兩個(gè)行業(yè)的增值稅都定為11%。理論上看，“假如拿不到進(jìn)項(xiàng)抵扣，意味著要交足11%的稅，那么稅負(fù)自然大幅上升。但從房地產(chǎn)所涉及上游所有行業(yè)企業(yè)都充分使用增值稅發(fā)票的邏輯上來說，營(yíng)改增總體上應(yīng)該是減稅的。”廣東省某市國(guó)稅局相關(guān)人士表示。
按照《通知》，增值稅應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
對(duì)于老項(xiàng)目的銷售，《通知》給出了過渡辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。這樣的稅負(fù)水平與之前5%營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)相當(dāng)。
“房企采用預(yù)售制，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金，營(yíng)業(yè)稅構(gòu)成房企不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長(zhǎng)時(shí)間無稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金的占用。”戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)分析表示。
平安證券分析師王琳曾測(cè)算認(rèn)為，土地成本占房企總銷售額比例大約為20%~40%,隨著一二線核心城市土地成本高企，土地成本占總成本比例有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。若土地成本可以抵扣，則將大幅降低開發(fā)商稅收成本(由 5.5%下降至3.78%）。
而此次《通知》明確，土地成本直接在銷項(xiàng)稅額方面就被扣除掉，意味著土地、建安成本占比越高的企業(yè)，稅負(fù)越少。湖南省政協(xié)委員、湖南經(jīng)濟(jì)地理研究副所長(zhǎng)王義高認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)于原來已繳清土地款等相關(guān)款項(xiàng)、沒有欠政府錢的房企是利好，對(duì)于原來欠了很多稅費(fèi)的企業(yè)，可能是致命打擊。
潘明星則認(rèn)為，兩類企業(yè)稅負(fù)將上升，“一是營(yíng)改增實(shí)施前，企業(yè)大量購(gòu)進(jìn)(如購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)等)；二是某些企業(yè)的材料采購(gòu)時(shí)，來源不是很明確，且對(duì)方無法提供發(fā)票，企業(yè)將無法抵稅。因?yàn)樵鲋刀?銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額，在銷售規(guī)模一定的情況下，企業(yè)繳稅多少取決于購(gòu)進(jìn)的多少。購(gòu)進(jìn)多的稅負(fù)下降，購(gòu)進(jìn)少的稅負(fù)上升。”
由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)行業(yè)一起實(shí)施營(yíng)改增，上游建筑商進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項(xiàng)稅是否能轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者成為影響利潤(rùn)及應(yīng)交稅款的關(guān)鍵因素。
從稅負(fù)角度來看，銷項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁的情況下，企業(yè)稅負(fù)相對(duì)較小，但其利潤(rùn)空間也較小。而只有在進(jìn)項(xiàng)稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁時(shí)，營(yíng)改增后企業(yè)利潤(rùn)方為最大。因此，企業(yè)營(yíng)改增后為追求稅負(fù)減少，將盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響
商業(yè)地產(chǎn)、高端樓盤最受益
相比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存比住宅地產(chǎn)更加嚴(yán)重。中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀近日表示：“商業(yè)地產(chǎn)未來兩年會(huì)進(jìn)入深冬。”
根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當(dāng)中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來看，住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫(kù)存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。
營(yíng)改增實(shí)行后，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣。這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，并增加一般企業(yè)對(duì)于持有型物業(yè)的投資，有助于寫字樓庫(kù)存去化。
《通知》規(guī)定，對(duì)于在2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
“這或令企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，使得目前選擇租用寫字樓的企業(yè)更傾向于自購(gòu)商辦物業(yè)。而目前有物業(yè)購(gòu)置需求、全新創(chuàng)業(yè)或正在租賃辦公樓的企業(yè)將受到更大觸動(dòng)，或?qū)⒓涌炱滟?gòu)置商辦物業(yè)的步伐。”聶安達(dá)分析認(rèn)為。
一般情況下，商業(yè)項(xiàng)目的平均地價(jià)水平高于住宅項(xiàng)目約20%或以上，而它們的平均建造價(jià)格比住宅則要高出約50%甚至1倍以上的，高企的庫(kù)存給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來的資金壓力比傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)有過之而無不及。而如果營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力。如果土地成本也可以納入抵扣范圍，商業(yè)地產(chǎn)的稅負(fù)將更為降低。
營(yíng)改增，對(duì)于精裝修項(xiàng)目、附加值高的高端項(xiàng)目銷售也是一大利好。
聶安達(dá)認(rèn)為，精裝修房銷售比例增加將有助于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。就比例而言降低了企業(yè)稅負(fù)，從而增加盈利空間。
預(yù)計(jì)營(yíng)改增后，精裝修費(fèi)用可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，精裝修房屋占比將進(jìn)一步提升，從而利好目前精裝修占比較高的開發(fā)商搶占市場(chǎng)占有率。
對(duì)二手房市場(chǎng)的影響
二手房交易稅負(fù)只減不增
此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。這意味著5月1日以后二手房交易營(yíng)業(yè)稅也改為增值稅征收。而在國(guó)家減稅大背景下，本次營(yíng)改增將降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的成本。
《通知》規(guī)定，對(duì)于除北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
對(duì)于北京、上海、廣州和深圳這四個(gè)一線城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
這意味著，過渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。而當(dāng)前營(yíng)業(yè)稅稅率是5.6%，因此營(yíng)改增并不會(huì)帶來稅負(fù)增加。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，對(duì)于非一線城市，無論是非普通住房還是普通住房來說，2年內(nèi)，增值稅要比營(yíng)業(yè)稅低；2年后，營(yíng)業(yè)稅和增值稅都為0。對(duì)于一線城市非普通住房來說，前5年，增值稅要比營(yíng)業(yè)稅低；5年后，則增值稅需要交納，但營(yíng)業(yè)稅為0。對(duì)于一線城市普通住房來說，前2年，增值稅比營(yíng)業(yè)稅低；2至5年，增值稅為0，營(yíng)業(yè)稅則需要繳納；5年以后，增值稅為0，營(yíng)業(yè)稅為0。
北上廣深對(duì)于普通住宅的界定各不相同。其中，上海普通住宅的定義是：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，簡(jiǎn)單地說，就是坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
也就是說，在上海，必須同時(shí)滿足以上三個(gè)條件，才算是普通商品房，才可以享受當(dāng)前的增值稅減免優(yōu)惠。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
